Noch mal: Ein Leerstand dieser Größenordnung ist keine Verschwendung von Steuergeldern. Denn Sie können keine 100%ige Belegung des Bestandes erreichen. Das lassen der Markt und die Veränderungen, die sich innerhalb des Marktes vollziehen, überhaupt nicht zu.
Ich kann Ihnen im Übrigen versichern, dass wir in meiner Amtszeit in vielen Bereichen von uns aus sehr stark darauf eingewirkt haben, bei Neubauwünschen zunächst einmal auf Bestandssicherung zu achten. Das ist definitiv in Gesprächen, die ich mit dem BLB beispielsweise in Bezug auf Veränderungsmaßnahmen bei Finanzämtern geführt habe, festgehalten worden.
Ich kann mich noch gut daran erinnern, dass es eine ganze Zeit lang die Debatte darüber gab, ob das Finanzamt Mettmann nicht neu gebaut werden sollte. Es gab eine Reihe von Abgeordneten – auch aus den Oppositionsfraktionen –, die sich für einen Neubau starkgemacht haben. Am Ende haben wir
jedoch aus wirtschaftlichen Gründen um Verständnis gebeten, dass dieses Finanzamt an seinem derzeitigen Standort verbleibt, und wir haben den Bestand gesichert.
Darüber hinaus war vorgesehen, nicht dort neu zu bauen, wo die Nutzung der vorhandenen Bestände für eine längere Zeit sichergestellt werden kann.
An anderen Standorten dagegen war der Neubau schon deshalb sinnvoll, weil wir beispielsweise fusioniert und mehrere Dienststellen zusammengezogen haben – allerdings mit der Folge, dass anschließend an zwei Dienststellen entweder kein Finanzamt mehr existierte oder dass eines in einem Anbau untergebracht worden ist und das andere leer stand.
Das heißt, Sie haben in dieser Diskussion gerade unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit hin und wieder eine Entscheidung zu treffen, die zwar wirtschaftlich ist, aber trotzdem Leerstand erzeugt. Dann geht es darum, dass der BLB die richtigen Maßnahmen ergreift, um die leergezogenen Gebäude schnell wieder an den Markt zu bringen. Es gibt da aber, anders als in der gewerblichen Wirtschaft, einen Hindernis: Sie können nicht einfach jemanden von außerhalb als Mieter nehmen. Das können sie nur ergänzend tun. Grundsätzlich können sie bei einer Bestandsimmobilie nicht als Vermieter an Externe auftreten. Dadurch entsteht hin und wieder ein Leerstand, der anderswo nicht entstehen würde. Trotzdem ist die Prozentzahl kleiner.
Vielen Dank, Herr Präsident. – Herr Minister, Sie gingen gerade noch mal darauf ein, dass einige der leerstehenden Immobilien Sonderliegenschaften sind. Ich glaube, Sie nannten das Beispiel Bunker. Ist es möglich, das zu unterscheiden bzw. eine Relation herzustellen? Ich meine damit den Anteil der Leerstände bei Sonderliegenschaften, also denkmalgeschützten Gebäuden, Bunkern oder Ähnlichem, im Vergleich zum Anteil der Leerstände bei regulären Wirtschaftsgebäuden, sprich: klassischen Büroimmobilien oder Ähnlichem.
Ich sage gleich etwas dazu. – Der unechte Leerstand umfasst allerdings etwas mehr als das, was Sie angesprochen haben. Der umfasst die Immobilien, die für eine andere Nutzung quasi nicht infrage kommen, die, die nicht mehr nutzbar sind, weil sie mit PCB oder Ähnlichem kontaminiert sind, und auch die, die wieder genutzt werden, aber zurzeit im Umbau sind. Insofern müsste man das noch differenzieren. Das können wir gerne machen, wenn Sie das wollen.
Die Unterscheidung von echtem und unechtem Leerstand kann ich Ihnen auch in Jahresverläufen nennen. Ende 2012 gab es einen echten Leerstand – das sind also die Immobilien, die nachher wieder nutzbar sind und vermietet werden können – in einer Größenordnung von 240.000 m2. Ende März 2014 waren das 350.000 m2. Das sind 110.000 m2 mehr. Wir reden von insgesamt 10,5 Millionen m2. Hier geht es, wie gesagt, um einen Anstieg von 240.000 m2 auf 350.000 m2. Und das hängt zum Teil an einer einzigen Maßnahme, zum Beispiel dem Leerziehen eines 55.000 m2 großen Gebäudekomplexes im Bereich der Ruhr-Universität. Diese Schwankungen sind nicht zu vermeiden.
Einen unechten Leerstand gab es ebenfalls im Jahr 2012. Dieser war jedoch größer als der jetzige. Er ist von 214.000 m2 auf 191.000 m2 gesunken. Wenn insgesamt 10 Millionen m2 vermietet sind, entsprechen 191.000 m2 also 1,82 %. – Die 350.000 m2 echter Leerstand entsprechen 3,33 %. – Wie die 1,82 % weiter unterteilt werden könnten, das müssten wir Ihnen gegebenenfalls schriftlich nachreichen. In diesen 1,8 % sind aber ausschließlich Immobilien enthalten, die aus unterschiedlichen Gründen nicht zur Vermietung bereitstehen können.
Vielen Dank, Herr Präsident. – Ich möchte mich der ersten Nachfrage des Kollegen Witzel anschließen, der hier dargestellt hat – das haben wir jetzt gelernt –, dass es im Portfolio des BLB eine Reihe schwer untervermietbarer Liegenschaften wie zum Beispiel Justizvollzugsanstalten und Ähnliches gibt, die die Vermietungsquote negativ beeinflussen dürften. Das ist jetzt für jeden einigermaßen einsichtig.
Da Herr Kollege Witzel, wie ich weiß, nach wie vor ein Anhänger der Doktrin „Privat vor Staat“ ist und der Finanzminister vorhin die gewerbliche Wirtschaft als Vergleichsmaßstab herangezogen hat, erbitte ich diesbezüglich ein paar detaillierte Auskünfte. Ist
Ihnen, Herr Finanzminister, bekannt, ob es auch Leerstandsquoten im Bereich institutioneller Immobilienverwalter gibt, die Sie konkret als Vergleichsmaßstab für die Zahlen des BLB heranziehen könnten, der auch den Kollegen der FDP schmecken dürfte?
Ich habe es akustisch nicht ganz verstanden. Welche Immobilienleerstandsquoten soll ich als Vergleich heranziehen?
Falls Sie Leerstandsquoten institutioneller Verwalter kennten oder hätten, fände ich es ganz spannend, wenn Sie diese möglichst detailliert darlegen könnten. Denn diese haben nach meinem Eindruck die FDP bisher immer besonders interessiert und müssten, je nachdem, welche Antwort Sie geben, die FDP eigentlich ultimativ beeindrucken.
standshalter sind größer als der Durchschnitt der Leerstandsquoten zumindest der großen Städte in Nordrhein-Westfalen. Mir liegen Werte vor, die allerdings eine relativ große Schwankungsbreite haben; das muss man dazusagen. Die Werte schwanken zwischen 4,1 % – das liegt in der Größenordnung der Leerstandsquote beim BLB – und 13 %. AXA Immoselect – das ist ein offener Fonds mit einem internationalen Portfolio – weist eine Leerstandsquote von 13 % auf. Die deutschlandweiten Portfolios mit diversen Nutzungen liegen deutlich unter 13 %, nämlich im Bereich von 4 bis 5 %. Sie sind also vergleichbar mit dem Wert des BLB, und zwar bezogen auf echten und unechten Leerstand insgesamt. Die 450.000 m2, von denen wir eben gesprochen haben, entsprechen bei mehr als 10 Millionen m2 einem Anteil von – das kann man leicht ausrechnen – weniger als 4,5 %.
Herzlichen Dank. – Ich will noch mal Bezug nehmen auf den Bericht des Landesrechnungshofes. Es interessiert mich als Mitglied des Haushaltskontrollausschusses natürlich ganz besonders, wie Sie die Leerstandsquote im Hinblick auf die Mietausfallzahlen bewerten.
nisterium vorgenommen werden – oder nach Ihrer Kenntnis auch im BLB vorgenommen werden –, um die Mietausfälle letztlich zu quantifizieren. Haben Sie andere Zahlen, Daten oder Fakten als die, die uns der Landesrechnungshof hierzu präsentiert hat?
Ich muss es an dieser Stelle noch mal sagen: Die Berechnung durch den Landesrechnungshof ist mit der gängigen Praxis auch in der gewerblichen Wirtschaft nicht zu vergleichen. Sie hält ihr auch nicht stand; das muss ich sagen. Man kann die Leerstandsflächen nicht – gleich, mit welcher Begründung – mit einer Miete pro Quadratmeter multiplizieren und daraus die entgangene Miete ableiten. Das würde nämlich unterstellen, dass man auch in Gebäuden, die gerade renoviert werden, Büros unterbringen müsste. Das würde auch bedeuten, dass man dann, wenn eine Universität einen Lehrsaal aufgibt, sofort einen neuen Mieter dort unterbringen müsste. Das ist nicht realistisch; das muss man eindeutig sagen. Auch die gewerbliche Wirtschaft rechnet nicht damit, dass ein bestimmter Grundprozentsatz Ausfall ist, sondern der ist Teil ihres Wirtschaftens.
Der BLB hat innerhalb der Ergebnisrechnung Werte ermittelt, die sich auf den echten Leerstand beziehen. Das machen Immobilienunternehmen auch, in dem Wissen, dass sie diese Größe nicht kleiner machen können. Sie wissen, dass sie sie in einem normal funktionierenden Immobilienmarkt, aber auch in einem so besonderen Immobilienmarkt wie unserem nicht kleiner machen können. Insofern können Sie davon ausgehen, dass der Wert, der vom BLB errechnet worden ist, oberhalb der Hälfte der 50 Millionen € liegt, die der LRH nennt und dass das auch unseren Berechnungen entspricht. Aber auch dieser Wert ist eine normale Größe.
Herr Minister, mit den 2 % Leerstandsquote können Sie sich gut sehen lassen. Aber dennoch hat der Landesrechnungshof eine effiziente Vermarktung beim BLB nicht erkennen können. Die SPD meint ja immer noch, der Staat könne alles besser als der Private; das sehen Sie am Flughafen Berlin. Darum frage ich Sie: Warum schalten Sie nicht endlich auch private Anbieter ein, nachdem Sie in der Vermarkung vorne und hinten erkennbar gescheitert sind?
Wenn das dazu führt, dass die Leerstandsquote des BLB dann genauso hoch ist wie die mir bekannte Leerstandsquote der gewerblichen Immobilienvermarkter, dann möchte ich das nicht tun. Denn in diesem Fall würde bei der etwas vereinfachten Sichtweise, die Sie gerade angelegt haben, der beste Beleg dafür gegeben worden sein, dass „Staat vor Privat“ die bessere Form der Immobilienverwaltung ist.
(Beifall von der SPD – Martin Börschel [SPD]: Es ist immer schlecht, wenn man vorbereitete Fragen abliest!)
Vielen Dank. – Herr Minister, eigentlich müsste der BLB aufgrund der üblichen zweijährigen Kündigungsfrist bereits sehr frühzeitig Bescheid wissen, wann irgendwo ein Leerstand ansteht. Der Landesrechnung hat ja auch festgestellt, dass mit den Nachvermietungsbemühungen wohl oft zu spät begonnen worden ist. Deswegen die Frage: Wie wird eigentlich sichergestellt, dass, sobald die Kündigung beim BLB auf den Tisch flattert, in die Planungen für die Nachvermietung eingestiegen wird?
Erst mal wiederhole ich gerne, dass ich jedem Hinweis des Landesrechnungshofes nachgehe und auf direktem Weg über unsere Fachabteilungen oder auch über den Verwaltungsrat die Bitte äußere, dass der BLB dazu Stellung nimmt und dort, wo es falsche Signale gibt, das abstellt.
Aber nehmen wir doch einfach mal einen Praxisfall. Ein Finanzamt wird fusioniert. Zwei Finanzämter ziehen in einem Gebäude zusammen, und ein Gebäude bleibt übrig. Der BLB ist kein gewerblicher Immobilienmakler und -vermieter. Insofern hat er zwei Möglichkeiten:
Entweder gibt es eine andere Nutzung durch den einzigen Kunden des BLB, nämlich das Land. Diese kann man allerdings nicht einfach erfinden. Ich kann in einer Stadt, in der ein Finanzamtsgebäude leergezogen wird, nicht von heute auf morgen eine neue Institution installieren. Wenn ich das täte, würden Sie wohl mit Fug und Recht sagen: Da hast du zwar Leerstand verhindert, aber Steuergelder ausgegeben. – Man muss also auch jemanden haben, der in dieses Gebäude hineinkommen soll.
Der BLB kann aber nicht – das wäre die zweite Möglichkeit – wie ein normales Immobilienunternehmen auf dem gewerblichen Markt eine Annonce schalten oder einen Makler damit beauftragen, dieses Gebäude dann eben an jemand anderen zu vermieten. Das wollen wir im Übrigen verbessern;
Im Regelfall kann man allerdings dann, wenn es keine landesseitige Fortsetzung der Nutzung gibt, das Gebäude zum Verkauf stellen. Das ist aber mit anderen Zeiträumen und anderen Fristen verbunden als bei jemandem, der schnell einen anderen Mieter suchen kann.
Insofern werden sich da immer Unterschiede ergeben. Ich finde – darüber werde ich auch noch mal mit dem Landesrechnungshof reden –, dass man diese Unterschiede bei der Bewertung auch zur Kenntnis nehmen muss. Man kann nicht einfach Maßstäbe anlegen, die entweder auch in der gewerblichen Wirtschaft nicht gelten oder die in der gewerblichen Wirtschaft einfach anders gelten, als das bei der Verwertung und Zurverfügungstellung von Immobilien aus Landessicht der Fall ist.
Danke schön, Herr Minister. – Frau Schmitz stellt ihre zweite und letzte Frage. Bitte schön, Frau Schmitz.
Vielen Dank, Herr Präsident. – Herr Minister, erlauben Sie mir noch eine weitere Nachfrage. Welche Zielvorgaben zur neuen Verwendung und Verwertung der heute noch leerstehenden BLB-Liegenschaften verfolgt das Finanzministerium intern, und welche Zielvorgaben gibt es auch dem BLB als Messlatte vor?
Die erste Zielvorgabe ist, dass ich sage: 2012 war es möglich, mit weniger als 2,5 % echtem Leerstand klarzukommen. Jetzt hat es durch einige wenige Immobilien eine Vergrößerung gegeben. Im Augenblick liegt der Wert bei 3,3 %. Ich finde es richtig, wenn man das Ziel verfolgt, wieder auf den alten Wert zurückzukommen.