Zu IV. – Wirtschaftliche Situation der städtischen Wohnungsbaugesellschaften: Von 1994 bis 1999 erzielte Berlin von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften aufgrund von Verkaufserlösen, Verkaufserlösen aus In-sich-Geschäften, „Sonderdividenden“, Dividenden und sonstigen finanziellen Leistungen Einnahmen von rd. 3,1 Milliarden DM. Auf In-sich-Geschäfte entfielen rd. 746 Millionen DM.
Den von In-sich-Geschäften betroffenen Unternehmen entstanden durch Kaufpreiszahlungen 1998 und 1999 Zinsbelastungen von 88 Millionen DM.
Hinweis: „Sonderdividenden“ stellten Grundstücksverkäufe dar, zu denen Berlin die Wohnungsbaugesellschaften aufforderte und die vorrangig der Haushaltskonsolidierung dienten. Der Senat unterstützt alle Bestrebungen, die Restitutionsprozesse zügig zu beenden. Per 31. Dezember 1999 bewirtschaften die städtischen Wohnungsbaugesellschaften noch 23 178 Wohnungen, die auf restitutionsbehafteten Grundstücken bis 1949 errichtet wurden. Der noch restitutionsbelastete Wohnungsbestand konnte bislang wegen fehlender Entscheidungsreife nicht zum Abschluss gebracht werden. Die Restitutionsverfahren werden im LARoV umgehend zum Abschluss gebracht, sobald die entscheidungserheblichen Unterlagen vorliegen. Es erfolgt außerdem eine prioritäre Bearbeitung der Widerspruchsverfahren zu dem restitutionsbelasteten Grundstücksbestand der Wohnungsbaugesellschaften. Zudem wurden und werden gemeinsam mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften im LARoV alle Möglichkeiten ausgeschöpft, wie z. B. der Abschluss gütlicher Einigungen und die Einleitung von Verfahren nach 21 b InvorG, um den Restitutionsprozess zu dem noch restitutionsbefangenen Bestand der Wohnungsbaugesellschaften endgültig abzuschließen. Nach § 7 Abs. 7 Vermögensgesetz hat der Berechtigte einen Anspruch auf die Entgelte ab dem 1. Juli 1994 aus Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsverhältnissen mit Bestandskraft des Bescheids über die Rückübertragung des Eigentums. Macht der Berechtigte den Anspruch geltend, so kann der bisherige Verfügungsberechtigte die rechtlich zulässigen Aufwendungen aufrechnen. Erfahrungsgemäß werden von vielen Berechtigten diese Aufwendungen ganz oder teilweise bestritten, so dass erst mit dem Abschluss der Grundstücksabrechnungen das Ergebnis sichtbar wird. Die betroffenen Wohnungsunternehmen haben für diese Risiken die erforderlichen Rückstellungen in den Bilanzen eingestellt, die im Zuge des weiteren Verlaufs der Restitution schrittweise aufgelöst werden. Erst mit Abschluss der Grundstücksabrechnungen werden die wirtschaftlichen Auswirkungen für die betroffenen Unternehmen sichtbar. Das Risiko ist weitgehend dadurch gemindert, dass entgegen ersten Einschätzungen eine große Anzahl von ehemals restitutionsbelasteten Wohngrundstücken auf Dauer in das Eigentum der städtischen Wohnungsbaugesellschaften gelangt. Die negativen Auswirkungen der Restitutionsaufwendungen auf die Ertrags- und Liquiditätslage bei einzelnen Gesellschaften können durch außerordentliche Erträge in Folge von Grundstücksverkäufen bei Notwendigkeit ausgeglichen werden. Auswirkungen auf die Privatisierungsverpflichtung nach dem Altschuldenhilfe-Gesetz in Folge der bestandskräftigen Ablehnung von Restitutionsanträgen ergeben sich nicht mehr. Mit Zustimmung Berlins hat der Lenkungsausschuss zur Begleitung des AltschuldenhilfeGesetzes am 27. Januar 2000 die Empfehlung verabschiedet, ab dem 1. Januar 2000 Entscheidungen nach dem Vermögensgesetz bei der Ermittlung der Veräußerungspflicht hinsichtlich der Wohnfläche und der Wohneinheiten nicht mehr zu berücksichtigen. Der Senat hat sich darüber hinaus an die Bundesregierung mit der Bitte gewandt, dies auch ausdrücklich in den Gesetzesentwurf des BMVBW zur Änderung des Altschuldenhilfe-Gesetzes aufzunehmen. Die Wohnungsbaugesellschaften haben im Rahmen der Veräußerung von 9 805 Wohnungen Mietgarantien gegeben. Für eine mögliche Fälligkeit haben die Unternehmen 103 Millionen DM Rückstellungen in den Bilanzen eingeordnet. Die Mietgarantien sind Bestandteil unterschiedlicher Vertragssituationen, z. B. Verkauf sanierungsbedürftiger Grundstücke an Immobilienfonds sowie der Abschluss
von Generalverwalter- oder Pachtverträgen. Da die wirtschaftlichen Risiken aus den gegebenen Mietgarantien während der Instandsetzung und Modernisierung sowie Wiedervermietung und der anschließenden laufenden Bewirtschaftung differenziert wirken, ist eine vorausschauende Bewertung nur bedingt möglich. In den langfristigen Pacht- und Verwalterverträgen liegt die Risikoursache vor allem in den angenommenen Leerstands- und Mietpreisentwicklungen.
Eine Darstellung der Leerstandsentwicklung bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften seit 1993 ist auf Grund bisher fehlender Datengrundlage nicht möglich. Es wird daher die Entwicklung des Leerstandes im gesamten Stadtgebiet herangezogen, weil davon auszugehen ist, dass die Entwicklungstendenzen für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften analog verlaufen sind.
Insgesamt sind seit 1996 steigende Leerstandszahlen zu verzeichnen, wobei in den Jahren 1997 bis 1999 eine Stagnation auf hohem Niveau zu beobachten ist. Der Leerstand hat sich von 23 600 Wohnungen 1993 auf 32 400 Wohnungen 1999 erhöht.
Bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften waren insbesondere die Wohnungsbaugesellschaften Marzahn und Hellersdorf, also Gesellschaften mit hohem Plattenbauanteil im Bestand betroffen. Bei Gebäuden mit ungünstigen Grundrissen und Schlichtausstattungen sind Leerstandsquoten bis zu 30 % zu verzeichnen. Um dieser Situation Rechnung zu tragen, wird seit 1999 die Förderung der Sanierung von „Plattenbauten“ konzentriert auf Problemgebäude insbesondere der o. g. Gesellschaften.
Die durch den Leerstand verursachten Erlösschmälerungen seit 1991 sind mit rd. 577 Millionen DM ermittelt worden und übersteigen bei den Gesellschaften z. T. bei weitem das, was durch Pauschalen – z. B. im Rahmen der II. Berechnungsverordnung – eingeplant ist. Die wesentlichen Ursachen sind bekannt u. a. die zunehmende Mobilität einkommensstarker Haushalte und die Folgen des entspannteren Wohnungsmarktes; hinzu kommen befristet aber auch technisch bedingte Leerstände, z. B. aufgrund von ModInst-Investitionen.
Dabei sind die Aktivitäten der Wohnungsbaugesellschaften insgesamt und ausschließlich darauf konzentriert, die Leerstände auf das absolute Mindestmaß zu reduzieren. Vorläufig wird der Trend von gewissen Leerständen bei bestimmten Wohnungstypen nach Einschätzung des Senats anhalten und insbesondere die städtischen Wohnungsbaugesellschaften belasten.
Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften organisieren deshalb ein aktives Vermietungsmanagement und erzielen sichtbare Erfolge. Der Senat wird dies gezielt im Rahmen des wohnungswirtschaftlichen Fachcontrollings und der Vorgabe von Ergebniszielen für leistungsbezogene Vergütungen der Geschäftsführer/Vorstände unterstützen.
Nach Mitteilung der Investitionsbank Berlin bestehen Rückzahlungsforderungen des Landes Berlin aus der Wohnungsbauförderung gegenüber den städtischen Wohnungsbaugesellschaften – einschl. GEHAG AG, die sich nicht mehr mehrheitlich in städtischem Eigentum befindet, mit einem Darlehensanteil von rd. 150 Millionen DM – Mitteilung daher nur nachrichtlich – in Höhe von ca. 3 245 Millionen DM – Datenstand per 31. Dezember 1999.
Sicher ist, alle Unternehmen haben ausreichende Vorsorge zu treffen und sind dafür gegenüber dem Gesellschafter verantwortlich. Dies geschieht jedoch im Rahmen bilanzpolitischer Handlungsspielräume und Strategien, soweit kein Vorsorgezwang besteht. Es betrifft nicht nur den Neubau, sondern auch andere, z. B. ModInst-Förderungen.
Der Senat und die Vertreter Berlins in den Aufsichtsräten dringen seit 1999 unter Berücksichtigung der Vorschriften des Gesetzes über die Kontrolle und Transparenz in den Unternehmen – KonTraG – darauf, die in den Wirtschafts- und Mittelfristplanungen der Unternehmen auch insoweit bestehenden Risiken aufzuzeigen, für die keine Vorsorgeverpflichtung besteht und für die deshalb auch keine Vorsorge vorgenommen wurde. Dies ist Gegenstand gesonderter Risikoberichte sowie des ab 1999 in den Unternehmen gemäß KonTraG zu organisierenden internen Risikomanagements.
In den Mittelfristplanungen und im Sondergutachten haben die Wohnungsunternehmen zurzeit einen Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf in Höhe von 4 220 Millionen DM ausgewiesen, darunter 2 720 Millionen DM für Wohnungsunternehmen im Ostteil Berlins.
Gemäß § 4 Abs. 5 Altschuldenhilfe-Gesetz wurde den Wohnungsunternehmen eine Teilentlastung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau gewährt, die sich in einem Unternehmenskonzept zur Veräußerung von Wohnraum und anteiligen Abführungen von Veräußerungserlösen verpflichtet haben, den Nachweis erbracht haben, dass nach den rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Gesellschaft ordnungsgemäß geführt wird, die Modernisierung und Instandsetzung der Wohnungen vorgesehen ist und das jeweilige Unternehmen sich einer jährlichen Prüfung unterwirft. Die Angaben des Unternehmenskonzepts waren von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu testieren; ebenso die Jahresberichte an die KfW zur Umsetzung des Unternehmenskonzepts. Grundlage des Bescheids zur Teilentlastung auf Dauer sind jedoch nur die vollständige Erfüllung der gesetzlichen Privatisierungsverpflichtung.
Die zügige Aufhebung der förmlichen Festlegung der verbliebenen acht Sanierungsgebiete der ersten beiden Stadterneuerungsprogramme für Berlin- West – 1., 4., 6. und 7. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten 1972 bis 1985 – mit 1 177 Grundstücken und ca. 22 100 Wohnungen ist in dieser Legislaturperiode in mehreren Stufen vorgesehen. Davon sind 466 Grundstücke im Eigentum der städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit Sanierungsvertrag betroffen.
Das schrittweise Vorgehen ist notwendig, um die mit der förmlichen Aufhebung verbundenen Aufgaben leisten zu können, so insbesondere die fristgerechte Geltendmachung der Ausgleichsbeträge unter Beachtung der Verjährungsfristen, die Abrechnung der Sanierungsverträge einschließlich der sozialverträglichen Veräußerung der nicht oder nur teilweise erneuerten Sanierungsvertragsgrundstücke.
Für eine Aufhebung sind umfangreiche Abstimmungen mit den betroffenen Bezirksämtern, den Sanierungsträgern und internen Fachabteilungen erforderlich. Die Entlassung für die beiden großen Sanierungsgebiete Kreuzberg-Kottbusser Tor und Kreuzberg-Chamissoplatz werden für 2000 und 2001 vorbereitet.
Die Gebietskulisse der ab 2002 noch aufzuhebenden sechs Sanierungsgebiete aus den ehemaligen Stadterneuerungsprogrammen für Berlin-West beträgt dann noch rund 32,6 ha mit 319 Grundstücken und 5 526 Wohnungen. Es handelt sich um die folgenden Sanierungsgebiete:
Zukunft bezogen nur sehr schwer einschätzbar. Je nach Lage, Größe und Art der Nutzung der Grundstücke können sich ganz unterschiedliche sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen ergeben.
Bisher wurden von den Bezirken für 675 Grundstücke Ausgleichsbeträge in Höhe von 23 797 724 DM festgesetzt – Stand: 31. Januar 2000 –. Darin sind auch Grundstücke enthalten, für die auf Grund der geltenden Ausführungsvorschriften Ausgleichsbeträge nicht zu erheben sind. Die Ausgleichsbeträge liegen in einer Spanne von 8,30 DM/m2 bis 239,11 DM/m2. Mehrheitlich bewegen sich die Ausgleichsbeträge zwischen ca. 10,00 bis ca. 50,00 DM/m2. In der Mehrzahl der Fälle jedoch sind von den Ausgleichsbetragspflichtigen Widerspruchs- und Klageverfahren angestrengt worden, so dass die Ausgleichsbetragsbescheide noch nicht bestandskräftig geworden sind. Eine zuverlässige Aussage über die Einnahmen aus den zukünftigen Ausgleichsbeträgen für die o. g. 1 177 noch aufzuhebenden Grundstücke lässt sich daher zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht treffen.
Nach dem Baugesetzbuch gibt es die Möglichkeit, übermäßige Belastungen durch Verzicht oder Teilverzicht auf Zahlungen sowie durch die Umwandlung des geförderten Ausgleichsbetrages in ein Tilgungsdarlehen zu vermeiden.
Ich möchte mich nun auf einige grundsätzliche Anmerkungen zur Wohnungspolitik beschränken. – Die Frage, die wir heute besprechen, ist für Berlin von zentraler Bedeutung, denn Berlin ist eine Mieterstadt. 90 % der Berliner Haushalte wohnen zur Miete. Sicheres und bezahlbares Wohnen ist die Voraussetzung für das Wohlfühlen in dieser Stadt und das Engagement für diese Stadt. Deshalb ist auch in Zukunft die ausreichende Versorgung mit preiswertem und qualitätsvollem Wohnen eine zentrale Aufgabe der Berliner Wohnungspolitik.
Lassen Sie mich darauf hinweisen, was wir in den vergangenen Jahren, innerhalb des Jahrzehnts seit der Wende, in Berlin erreicht haben. Mit öffentlichen Mitteln wurden über 100 000 Wohnungen in Berlin errichtet. Über 500 000 Wohnungen sind in Berlin mit Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gefördert worden. 170 000 Wohnungen kam die Plattenbausanierung zugute. Rund 15 000 nicht mehr bewohnbare Wohnungen wurden wieder bewohnbar gemacht, und fehlende Fenster, Bäder, Toiletten, Heizungen und Dächer wurden eingebaut bzw. repariert. Das Wohnflächendefizit im Ostteil der Stadt hat sich deutlich verringert und sich dem Niveau des Westen angenähert. Auch der amtliche Leerstand von zurzeit 33 000 in dieser Stadt hängt mit den ungeheuren Anstrengungen der öffentlichen Hand im Bereich des Wohnungssektors zusammen. Wir müssen den Menschen, die einen Anspruch darauf haben, zu wissen, wofür denn ihre Steuergelder ausgegeben werden, sagen: Es sind die vielen neuen Wohnungen, die wir in Berlin gebaut, modernisiert oder überhaupt wieder bewohnbar gemacht haben.
Der Leerstand ist ein Beweis dafür, dass das funktioniert hat. Wir sollten jedenfalls insoweit darin übereinstimmen – es haben alle daran mitgewirkt; es ist nicht das Verdienst Einzelner –, dass wir in den vergangenen zehn Jahren in diesem Bereich viel erreicht haben. Hinzu kommt, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften gar nicht allein stehen. Der gesamte Wohnungssektor ist dazu da, die Menschen mit Wohnungen zu versorgen. Hilfreich ist dabei für uns insbesondere – an dieser Stelle bitte ich auch die Arbeit der Genossenschaften zu würdigen – die Tätigkeit der genossenschaftlichen Wohnungsbestände mit rund 180 000 Wohnungen. Wir wollen gezielt die Neugründung von Wohnungsbaugenossenschaften unterstützen und die Bestände der existierenden nach Möglichkeit erweitern.
Der Senat wird auch in Zukunft die Rahmenbedingungen für die Erhaltung eines sozialen Wohnungsmarkts aktiv gestal
ten. Allerdings haben sich die Rahmenbedingungen dafür deutlich verändert. Die öffentliche Förderung wird auf Grund der fiskalischen Situation des Landes Berlin – das gilt nicht nur für Berlin, sondern auch für die anderen Bundesländer – nicht mehr die Rolle spielen, die sie in den vergangenen zehn Jahren gespielt hat. Ich erinnere daran, dass seit Beginn der 90er Jahre bis 1995 in Berlin jährlich 13 000 neue Wohnungen, gefördert mit öffentlichen Mitteln, bewilligt worden sind. Die Staatsaufgabe hat sich verändert. Wir werden in erster Linie daran gemessen werden, ob wir in der Lage gewesen sind, den Boden und Baurechte zur Verfügung zu stellen und den Rahmen für private Investitionen in der Stadt zu schaffen.
Wir brauchen zur Unterstützung des Wohnungsneubaus eine zielgerichtete und stadtentwicklungsorientierte Bodenpolitik. Wir brauchen weiterhin die Förderung von Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, eine aktive Politik des sorgsamen Umgangs mit Belegungsbindungen, ein soziales Mietrecht, mehr Engagement für Mietereigentum und – da haben Sie völlig Recht, Frau Michels – den Erhalt von 300 000 Wohnungen zur wirksamen Marktbeeinflussung, bei mehrheitlich städtisch beeinflussten Wohnungsbaugesellschaften.
Auch das neue Mietrecht, das die Bundesregierung in ersten Leitlinien vorgelegt hat, wird den Mieterinnen und Mietern nützen. Es stärkt die Mieterrechte und senkt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren, von jetzt 30 auf künftig maximal 20 %. Das sichert bezahlbares Wohnen – auch in Berlin. [Vereinzelter Beifall bei der SPD – Zuruf der Frau Abg. Oesterheld (Grüne)]
Über 20 % aller Wohnungen gehören in Berlin den städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Hinzu kommen die Wohnungen anderer öffentlicher Eigentümer – Kirche, BVG, Eisenbahn, Bund und dergleichen mehr. In Hamburg liegt die Quote der städtischen Wohnungsbaugesellschaften bei 15,7 %, in Frankfurt am Main bei 11,4 % und in München gar bei 7,5 %.
Auch bei den Belegungsbindungen liegt Berlin weit vor den anderen Städten. 22,9 % der Wohnungen sind in Berlin belegungsgebunden. In München oder Köln sind es 13 bis 14 %. Bis 2004 wird sich der belegungsgebundene Wohnraum von derzeit rund 396 000 Wohnungen auf 330 000 Wohnungen verringern, weil ca. 65 000 Wohnungen durch Zeitablauf aus der Bindung entlassen werden. Aber das allein ist wenig aussagekräftig. Wir haben in den letzten zwei Jahren darum gerungen, ob wir die Belegungsbindungen abbauen müssen, ob sie durch ihre Konzentration dazu beitragen, dass die soziale Mischung zum Teil nicht mehr stimmt. Um diesen Gebieten zu helfen, haben wir rund 100 000 belegungsgebundene Wohnungen von der Belegungsbindung freigestellt. Wir werden die vorerst bis März 2001 befristeten Gebietsfreistellungen verlängern, und wir werden weitere Freistellungen in einer Größenordnung von rund 15 000 Wohnungen vornehmen, so dass – wenn man die abzieht – am Ende von dem riesigen Potential von 330 000 Wohnungen tatsächlich nach unserer Auffassung nur 236 000 belegungsgebunden sein sollten, weil wir in besonderen Quartieren – Frau Michels, auch um mit dem Quartiersmanagement voranzukommen – eine andere soziale Mischung brauchen und die Belegungsbindung dieser sozialen Mischung in diesen Beständen entgegensteht. Wir können es uns auch leisten, von Belegungsbindungen freizustellen, weil besondere Versorgungsprobleme zurzeit nicht existieren. Sowohl die Zahl der Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen ist seit 1996 ständig rückläufig als auch die Zahl der Dringlichkeitsfälle. Sie hat sich in den letzten vier Jahren um fast 40 % verringert.
Frau Michels hat darauf hingewiesen, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften zurzeit einen Bestand von 370 000 Wohnungen haben. Dieser Bestand wird sich verrin
gern, weil zum Ausgleich des Haushalts weitere Verkäufe unumgänglich sind. Ich sage aber auch deutlich: Die Wohnungswirtschaft kann nur begrenzt zur Finanzierung des Haushalts herangezogen werden, denn wir wollen auch künftig bei den mehrheitlich städtisch beeinflussten Wohnungsunternehmen 300 000 Wohnungen erhalten, um im Interesse der Mieter und der Mieten Marktmacht ausüben zu können. Diese wirksame Marktbeeinflussung ist die Grenze unseres Handelns, die nicht zur Disposition steht. Dem muss sich die Finanzpolitik unterordnen.