Hinzu kommt, dass rd. 33 000 belegungsgebundene Wohnungen aus Sanierungsförderung im Altbaubestand vorhanden sind und im Jahr 2004 voraussichtlich rund 95 000 gesetzlich gebundene Wohnungen von diesen Bindungen freigestellt sein werden. Dies ergibt 364 000 formalrechtlich gebundene Wohnungen und damit knapp die im Stadtentwicklungsplan Wohnen angestrebte Größenordnung von 380 000 Wohnungen.
Zurzeit sind keine besonderen Versorgungsprobleme bei für Sozial- und belegungsgebundene Wohnungen berechtigten Haushalten erkennbar. Die Zahl der aktuell wohnungssuchenden WBS-Inhaber betrug 1999 ca. 57 000 und insbesondere die Zahl der WBS-Inhaber mit Berechtigungsgruppe – sog. Dringlichkeitsfälle – nahm in den letzten vier Jahren laufend ab und lag 1999 bei ca. 10 000.
Der Anteil des gebundenen Wohnungsbestandes am gesamten Wohnungsbestand ist in Berlin mit 22,9 % vergleichsweise hoch. In anderen Städten wie z. B. München oder Köln liegt der entsprechende Anteil gebundener Wohnungen nur bei 13 bis 14 %.
Ende 1999 betrug der Bestand eigener, auf Dauer verfügbarer und zur Erreichung der wohnungspolitischen Ziele sichernder Wohnungen der städt. Wohnungsbaugesellschaften – ohne GEHAG – rd. 370 000 Wohnungen. Dieser Bestand wird sich verringern, weil zum Ausgleich des Haushalts weitere Verkäufe unumgänglich sind. Die Wohnungswirtschaft kann aber nur begrenzt zur Finanzierung des Haushalts herangezogen werden. Denn das Ziel muss auch zukünftig sein, bei den mehrheitlich städtisch beeinflussten Wohnungsunternehmen einen auf Dauer verfügbaren Bestand von 300 000 Wohnungen zu erhalten.
Die wirksame Marktbeeinflussung ist eine Grenze des Handelns, die nicht zur Disposition steht. Dem muss sich die Finanzpolitik unterordnen.
Neben dem Bestand städtischer Wohnungen bildet der Bestand von 180 000 Wohnungen der Berliner Wohnungsgenossenschaften ein Kontingent selbstverwalteter, bewohnerorientierter Wohnraumnutzung, das traditionell den Wohnbedürfnissen der breiten Schichten der Bevölkerung verbunden ist. Genossenschaftliche Selbstverwaltungen und Übergänge von Wohnraum an Bewohnergenossenschaften werden deshalb aktiv gefördert. Der Senat wird hierzu eine breite Informationskampagne starten und Unterstützung leisten.
Ausgehend von dem im Rahmen des StEP Wohnen von TOPOS erarbeiteten Gutachtens zu den Nachfragepotentialen von Eigentümerund Mieterhaushalten, betrug die Anzahl der Haushalte mit Einkommen im Rahmen der gesetzlichen Grenzen zum Bezug einer Sozialwohnung im Jahr 1996 rd. 750 000 Haushalte. Aufgrund einer weiterhin eher verhaltenden Wirtschaftsentwicklung in Berlin – rd. 280 000 Arbeitslose – wird auch mittelfristig mit einer entsprechenden Zahl von Haushalten mit derart niedrigem Einkommen zu rechnen sein.
Rund 82 % – rd. 208 000 Wohnungen – der Ende 1999 existierenden 253 783 Sozialwohnungen sowie rund die Hälfte der 33 000 durch Sanierungsförderung belegungsgebundenen Wohnungen werden von sozialwohnungsberechtigten Haushalten belegt – zurzeit sozialwohnungsberechtigt bei Einkommen bis zu 30 % über der Einkommensgrenze nach §§ 25 ff II. WoBauG.
Dies ist jedoch bei weitem nicht der alleinige Markt für einkommensschwache Haushalte. Rund 602 000 nicht preisgebundene Wohnungen liegen laut Mietspiegel unterhalb der als noch vertretbar zu bewertenden Nettokaltmiete von 9,00 DM/m2. Diese 9,00 DM/m2 liegen im Bereich der im sozialen Wohnungsbau bewilligten Einstiegsmieten und der dort vorgesehenen Kappungsgrenzen.
Davon befinden sich rd. 289 000 Wohnungen – überwiegend im Altbau – im Westteil der Stadt und rd. 313 000 Wohnungen – überwiegend im Alt- und Plattenbau – im Ostteil der Stadt.
Auch bei Sozialwohnungen bestehen zulässige Nettokaltmieten von über 9,00 DM/m2, die an einkommensschwache berechtigte Haushalte nur schwer vermietbar sind. Werden die rd. 30 000 Sozialwohnungen mit Nettokaltmieten über 9,00 DM/m2 nicht dem Angebotspotential für einkommensschwache Haushalte hinzugerechnet, so ergibt sich damit insgesamt ein Angebotspotential für einkommensschwache Haushalte in einer Größenordnung von rd. 860 000 Wohnungen.
bundenen Mieterhöhungsbegrenzungen das Angebot an preiswerten Altbau- und Plattenwohnungen erhalten,
−die Instrumente des besonderen Städtebaurechts nutzen und insbesondere in den Milieuschutz- und Sanierungsgebieten verträgliche Anfangsmieten sichern,
−Berlin bei der anstehenden Neubestimmung der Wohngeldstufe in eine höhere Leistungsklasse aufgenommen wird. Die endlich – nach 10 Jahren – kommende Wohngelderhöhung wird den betroffenen Haushalten nutzen;
−die durch jeden neuen Mietspiegel geschaffene Transparenz der üblichen Mieten dafür genutzt wird, dass keine übermäßigen Mietpreissteigerungen durchgesetzt werden. Wir werden vor der Sommerpause den ersten Gesamtberliner Mietspiegel veröffentlichen. Er schafft Transparenz und sorgt dafür, dass keine übermäßigen Mietsteigerungen durchsetzbar sind.
Im Übrigen prüft der Senat zurzeit das von der Bundesregierung angekündigte Vorhaben, im Rahmen der Mietrechtsneuordnung den Satz der nach Modernisierung umlagefähigen Kosten von 11 % auf 9 % jährlich zu senken, dahin gehend, ob die dann verringerten Mieterhöhungsmöglichkeiten noch ausreichend für die weiterhin vielfach notwendige Modernisierung sind.
Parallel dazu muss die Stabilisierung des allgemeinen Mietniveaus einhergehen. Hierzu wird der Senat den Weg der differenzierten und sozialverträglichen Mietentwicklung im sozialen Wohnungsbau weiter beschreiten und im Rahmen der Neuordnung des Mietrechts für eine Verbesserung des Mieterschutzes, u. a. durch die Absenkung der Kappungsgrenze von 30 auf 20 v. H., eintreten.
Bei all diesen Zielen darf jedoch nicht aus den Augen verloren werden, dass jedwede stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Aktivitäten vor dem Hintergrund ihrer wirtschaftlichen Vertretbarkeit und verfügbarer Ressourcen beurteilt werden müssen. Der Senat kann die gesteckten Ziele u. a. nur mit wirtschaftlich gesunden und leistungsfähigen Wohnungsunternehmen verwirklichen.
Es ist daher kein Widerspruch, wenn zunächst Teilbestände städtischer Wohnungen veräußert werden und später auch ggf. notwendige oder zusätzliche Belegungsrechte erworben werden. Verkaufte Wohnungen stehen selbstverständlich dem Berliner Wohnungsmarkt weiterhin ausgleichend zur Verfügung und vorhandene Belegungsbindungen bleiben auch nach Verkauf bestehen.
Ob langfristig z. B. Belegungsbindungen hinzugekauft werden müssen, hängt vor allem von der wirtschaftlichen Entwicklung Berlins ab. Die Bekämpfung der Arbeitslosigkeit ist das vordringliche Ziel des Senats. Nicht die Subventionierung des Wohnungsmarktes ist das Ziel, sondern die Steigerung der verfügbaren Haushaltseinkommen. Hier wird im Kontext sich fortentwickelnder Nachfragesituationen gehandelt werden müssen, so dass keine absoluten Zahlen in Vergleich gesetzt werden können.
Aus derzeitiger Sicht ist bei der in Berlin gegebenen Wohnungsmarktsituation die vom Deutschen Städtetag geäußerte Kritik zur Veräußerung städtischer Wohnungen nicht gerechtfertigt, weil noch eine ausreichende Zahl an belegungsgebundenem Wohnraum, dem Einfluss Berlins unterliegende Wohnungsvermietungen und für untere Einkommensschichten ein als noch bezahlbar zu bewertender Wohnungsbestand gegeben ist.
Eine der 4 Säulen der Eigentumsstrategie Berlin 2000 ist die „Eigentumsbildung durch Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum...“ Hierbei sollen auf der
Grundlage des im Senat 1994 zum Doppelhaushalt 1995/1996 getroffenen Beschlusses 15 % des Wohnungsbestandes der städtischen Wohnungsbaugesellschaften im Westteil der Stadt den Mietern vorrangig zum Kauf angeboten werden. Die Einflussnahme des Senats in Bezug auf die Privatisierung des kommunalen Wohnungsbestandes ist nicht auf den Westteil der Stadt beschränkt; auch die möglichst mieternahe Veräußerung von Bestandswohnungen im Ostteil der Stadt im Rahmen des Altschuldenhilfe-Gesetzes ist Anliegen des Senats, wobei diese Privatisierung zwischenzeitlich nahezu abgeschlossen werden konnte.
Ausgangspunkt der Eigentumsstrategie Berlin 2000 war die im Vergleich mit anderen Millionenstädten mit Abstand niedrigste Eigentümerquote von lediglich 8,3 % – abgeleitet von der 1 %-Stichprobe 1993 –.
Um das Ziel einer Verdopplung innerhalb von 10 Jahren kontinuierlich zu erreichen, muss die Quote nach 2 Jahren um 1,66 % gestiegen sein. Gegenwärtig beträgt die Eigentümerquote einschließlich Selbstnutzer einer Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus 10,1 %.
In allen relevanten Marktsegmenten – bei den Bestandswohnungen wie auch bei den Neubaueigenheimen/-eigentumswohnungen – hat sich die Eigentumsbildung und der Anteil des selbstgenutzten Wohneigentums – gleich Eigentümerquote – in den letzten Jahren erhöht. Zudem scheint für 1999 erstmalig eine Trendwende hinsichtlich der Wanderungsverluste an das Berliner Umland einzutreten. Der in den Jahren 1996 bis 1998 jährlich gestiegene negative Wanderungsverlust wird 1999 nach der Prognose des Statistischen Landesamtes mit einem Wanderungsverlust von ca. 25 500 Einwohnern erstmalig wieder unter das Niveau von 1997 sinken – 27 985 Einwohner –.
In den Jahren 1998/1999 wurden durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften ca. 3 700 Wohnungen an Mieter und Selbstnutzer veräußert. Diese Zahl ist unbefriedigend. Sie wird aber weiter gesteigert angesichts der zum Verkauf angebotenen Wohnungen und der steigenden Akzeptanz von Wohneigentum. Der Kauf einer Bestandswohnung stellt wegen des durchschnittlich erheblichen Preisunterschiedes zum Kaufpreis einer Neubauwohnung bzw. eines Kaufeigenheimes für eine große Zahl von Haushalten mit Wohneigentumsnachfrage eine interessante Alternative dar.
In diesem Zusammenhang wird die Erhöhung der Eigentümerquote beim Wohnungsbestand auch positiv durch die im Sommer 1999 veröffentlichten Richtlinien über die Förderung des Erwerbs von Mietwohnungen aus dem Bestand durch Mieter sowie nach Erwerb selbstnutzende Dritte – Bestandserwerbsrichtlinien 1999 – beeinflusst. Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften weisen im Rahmen der geplanten Privatisierung kaufinteressierte Mieter auf die Möglichkeit dieser Förderung hin. Damit ist auch für Mieter bzw. Selbstnutzer mit geringem Einkommen der Wohnungskauf erschwinglich. Auch der Verkauf selbstgenutzter Wohnungen durch Zwischenerwerber wird zur Steigerung der Eigentumsquote beitragen.
Auch von den ebenfalls im Sommer 1999 veröffentlichten „Richtlinien zur Förderung eigentumsorientierter Wohnungsgenossenschaften in Berlin – Genossenschafts RL 1999“ – erhofft sich der Senat Anreize zur mittelfristigen Eigentumsbildung aus dem Bestand für Objekte, bei denen nach Mehrheitsbeschluss der Genossenschaftsmitglieder das satzungsmäßig gewährleistete Erwerbsrecht für die Bildung von Wohneigentum ausgeübt wird. Erste Gründungen neuer Bewohnergenossenschaften bestätigen diese Einschätzung.
Zu II. – Mieternahe Privatisierung städtischer Wohnungen seit 1990: Die Veräußerung von Wohnungen städtischer Wohnungsbaugesellschaften – für den Ostteil seit
1993, Inkrafttreten des Altschuldenhilfegesetzes; für den Westteil seit 1994, Senatsbeschluss zur Privatisierung – stellen sich wie folgt dar: Insgesamt: 44 370 Wohnungen – WE – −an Mieter und selbstnutzende Dritterwerber 6 107 WE −an Genossenschaften, Mietergenossenschaften u. -gemeinschaften 7 398 WE −an Zwischenerwerber 19 236 WE – mit der Verpflichtung des Anbietens der Wohnungen an Mieter – −an Investoren 11 629 WE Außerdem wurden seit 1996 ca. 41 700 Wohnungen aus wirtschaftlichen Gründen verkauft. Der Einfluss des Senats auf eine möglichst mieternahe Privatisierung wird u. a. auch dadurch geltend gemacht, dass die Durchsetzung des seit Herbst 1999 geltenden und mit dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. – BBU – als Vertreter der betroffenen Wohnungsbaugesellschaften – abgestimmten Grundsätze der Wohnungsprivatisierung in Berlin überwacht wird. Mit diesen Grundsätzen, die durch die städtischen Gesellschaften berlineinheitlich anzuwenden sind, wurden wesentliche Vorgaben für eine vereinheitlichte Privatisierung geschaffen. Hierin ist der Grundsatz des Mietervorranges bei vermieteten Wohnungen ebenso festgehalten wie der umfassende Mieterschutz sowie die Gewährleistung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes und die ausreichende Angebotsannahmefrist für die wohnenden Mieter. Es zeigt sich zudem deutlich, dass sich das Bewusstsein und die Sensibilität der städtischen Wohnungsbaugesellschaften zum Thema Mieterprivatisierung in den letzten Jahren gewandelt hat. Von den insgesamt bis Ende 1999 im Rahmen der Privatisierung verkauften ca. 44 400 Wohnungen wurden ca. 13 500 Wohnungen an Mieter, selbstnutzende Dritterwerber sowie Genossenschaften und Mietergenossenschaften und – gemeinschaften verkauft, darunter ca. 6 600 Wohnungen in den Jahren 1998 und 1999. Die Gesellschaften versuchen somit trotz unterschiedlicher Privatisierungsstrategien zunehmend, geeignete Objekte an Mieter und selbstnutzende Dritte bzw. an Genossenschaften zu veräußern. Um auch Mieter bzw. selbstnutzende Dritterwerber mit geringerem Einkommen in die Lage zu versetzen, Eigentum zu bilden, sowie den Genossenschaftsgedanken im Hinblick auf die mittelfristige Eigentumsbildung zu stärken, wurde 1999 die Möglichkeit geschaffen, auch den Erwerb von Bestandswohnungen durch Mieter und die Genossenschaften zu fördern. Durch die im Rahmen der Bestandserwerbsförderung gewährten zinsverbilligten Förderungsdarlehen sind nun mehr Kaufinteressenten in der Lage, eine Bestandswohnung zu erwerben bzw. durch den Beitritt zu einer Genossenschaft und Ausübung der Erwerbsoption Wohneigentum zu erwerben. Für eigentumsorientierte Genossenschaften ist daneben grundsätzlich die Inanspruchnahme der ModInst-Förderung möglich. Weitere geeignete Maßnahmen – teilweise einzelfallbezogen – zum Ausgleich von Wettbewerbsvorteilen von Kapitalgesellschaften gegenüber Mietern und Genossenschaften im Hinblick auf beabsichtigte Wohnungserwerbe stellen Kaufpreisstundungen und Rückabwicklungsklauseln in den Kaufverträgen dar. Allerdings wird die Entscheidung darüber, ob und in welchem Umfang solche Maßnahmen angewandt werden, durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften eigenverantwortlich unter Abwägung ihrer wirtschaftlichen Interessen und wohnungspolitischen Aufgaben getroffen. Der Senat wird künftig mit den Wohnungsbaugesellschaften intensiv daran arbeiten, die vorhandenen Schwellen beim Eigentumserwerb weiter abzubauen.
Zu III. – Umgang mit städtischen Wohnungen im Rahmen der Haushaltspolitik des Senats im Zeitraum bis 2004: Bisher wird konkret nur die Teilprivatisierung der GSW und einer anderen nicht näher bezeichneten Wohnungsbaugesellschaft erwogen. Es besteht keine Festlegung alle ca. 90 000 Wohnungen der GSW und GEWOBAG zu privatisieren – vgl. hierzu auch Antwort zu 1. bis 4. –.
Ziel des Handelns sind die Stärkung der Leistungsfähigkeit der städtischen Wohnungsbaugesellschaften sowie der Erhalt von 300 000 Wohnungen zur wirksamen Marktbeeinflussung bei mehrheitlich städtisch beeinflussten Wohnungsunternehmen.
Die Sicherung dieses Mindestbestandes hat absolute Priorität. Die von den Unternehmen geforderten Beiträge zur Haushaltskonsolidierung und Vermögensaktivierung haben sich daran zu orientieren: Im Mittelpunkt steht, dass den Berliner Mietern die Möglichkeit eingeräumt wird, vermögensbildende Leistungen zu erbringen, z. B. durch Erwerb von Mieteraktien und Genossenschaftsanteilen sowie durch Erwerb von Wohneigentum.
Die Planungen der Unternehmen sehen zur Erfüllung der Privatisierungspflichten und aus wirtschaftlichen Notwendigkeiten für den Zeitraum 2000 bis 2004 den Verkauf von ca. 21 200 Wohnungen vor. Diese Planungen sind wegen des Kapitalerhaltungsgebots, dem sich alle Vorstände/Geschäftsführer stellen müssen, sehr restriktiv. Das gilt insbesondere für Veräußerungen aus wirtschaftlichen Gründen. Das entspricht auch den Zielen des Senats. Die Unternehmen sind aufgefordert, zur Bestandssicherung vor Verkäufen aus wirtschaftlichen Gründen alle anderen Alternativen zu nutzen oder Verkäufe vom Geschäftsverlauf abhängig zu machen.
Die Sperrminorität von 25,1 % verhindert, dass eine Satzungsänderung gegen die Interessen des Landes Berlin durchgesetzt wird. Nach § 179 AktG bedarf jede Satzungsänderung eines Beschlusses der Hauptversammlung mit einer Mehrheit, die mindestens dreiviertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals umfasst. Der Vertreter des Landes Berlin im Aufsichtsrat muss mit allen gebotenen Mitteln nachdrücklich auf die Einhaltung der gegebenen Zusagen verweisen.
Die Rechte und Pflichten der Organe für Geschäftsvorgänge regeln Satzungen/Gesellschaftsverträge und Gesetze. Nach § 10 Abs. 2 e der Satzung der GEHAG AG bedarf die Veräußerung von Grundstücken der Zustimmung des Aufsichtsrates nur in den Fällen, soweit eine vom Aufsichtsrat bestimmte Wertgrenze überschritten wird.
Der Erwerb der Wohnungsbaugesellschaften WIR, WIP und Marzahn durch andere städtische Gesellschaften wird erwogen. Zur Umsetzung werden zurzeit die erforderlichen Abstimmungen mit den beteiligten Vorständen bzw. Geschäftsführungen und den Aufsichtsratsvorsitzenden durch die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Finanzen durchgeführt. Erst nach Abschluss der Sondierungen und Abstimmungen kann über das Zusammengehen von städtischen Gesellschaften und Beiträgen zur Haushaltskonsolidierung aus Verkauf von Anteilen an anderen städtischen Gesellschaften informiert werden.
Zu IV. – Wirtschaftliche Situation der städtischen Wohnungsbaugesellschaften: Von 1994 bis 1999 erzielte Berlin von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften aufgrund von Verkaufserlösen, Verkaufserlösen aus In-sich-Geschäften, „Sonderdividenden“, Dividenden und sonstigen finanziellen Leistungen Einnahmen von rd. 3,1 Milliarden DM. Auf In-sich-Geschäfte entfielen rd. 746 Millionen DM.